‘살던 동네를 떠나지 않는 3040세대’라는 현상을 두고 시장은 ‘안정’과 ‘정주성’이라는 낭만적인 단어를 갖다 붙인다. 하지만 이것은 현실을 호도하는 기만이다. 이 현상의 본질은 선택이 아니라, 선택지의 소멸에 가깝다. 그들은 떠나지 ‘않는’ 것이 아니라, 떠날 수 ‘없는’ 것이다.
한국리서치 조사에서 향후 이사 계획자 중 77%가 현재 사는 시·도 내 이사를 계획한다고 답했다. 이것이 과연 익숙함에 대한 애착일까? 나는 이것을 리스크 회피의 처절한 몸부림으로 읽는다. 완전히 새로운 지역으로의 이주는 이제 감당할 수 없는 도박이 되어버린 시대, 우리는 그저 발 딛고 있는 땅이 꺼지지 않기만을 바라며 제자리에서 주저앉고 있을 뿐이다.
이들이 이사를 결심하는 가장 큰 이유가 ‘시설이나 설비가 더 양호한 집’(33%)이라는 점은 이 현상의 정곡을 찌른다. 이것은 동네에 대한 사랑이 아니라, 낡아빠진 주거 환경에 대한 절망이다. 녹물 나오는 수도관, 지옥 같은 주차 전쟁, 있으나 마나 한 커뮤니티 시설. 이 모든 것을 견디다 못한 세대가 결국 ‘같은 동네 신축’이라는, 가장 안전하고 예측 가능한 탈출구를 선택하는 것이다. 인프라는 그대로 누리되, 껍데기만 바꾸겠다는 지극히 합리적이지만 동시에 소극적인 생존 전략이다.
인구 절벽 시대의 안전한 장사
이러한 ‘원도심 신축 갈아타기’는 단순히 개인의 선호를 넘어, 거시 경제와 인구 구조의 변화가 만들어낸 필연적 귀결이다. 1990년대와 2000년대처럼 허허벌판에 신도시를 세우고 전국에서 인구를 빨아들이던 대확장 시대는 끝났다. 인구는 줄고 있고, 경제는 저성장의 늪에 빠졌다. 이런 상황에서 대규모 신규 택지 개발은 건설사와 정부 모두에게 엄청난 리스크다.
- 수요 예측의 실패: 인구 감소로 인해 대규모 미분양 사태를 감당할 수 없다.
- 인프라 비용: 도로, 학교, 상하수도 등 새로운 인프라를 구축하는 비용은 천문학적이다.
- 사회적 자본의 부재: 새로운 커뮤니티가 안정적으로 형성되기까지의 시간과 비용을 이제 사회가 기다려주지 않는다.
결국 건설사들은 가장 확실한 수요가 보장된 곳, 즉 이미 인프라와 인구가 밀집된 원도심의 낡은 주택가를 부수고 새로 짓는 ‘재개발’이라는 안전한 장사에만 몰두하게 된다. 부산 구포7구역을 재개발하는 ‘두산위브 트리니뷰 구명역’ 같은 사례가 바로 그 전형이다. 그들은 새로운 도시를 창조하는 것이 아니라, 기존 도시의 낡은 심장을 수술해 이윤을 남긴다.
이것은 도시의 유기적 성장이 아니라, 늙은 육신에 가하는 인공호흡에 불과하다.
심지어 부산시가 ‘아이맘부산플랜’이라는 이름으로 분양가의 5% 할인을 제공하는 금융 혜택을 내걸어야만 수요가 움직인다는 사실은 무엇을 의미하는가? 이미 모든 것이 갖춰진 ‘내 동네’로 이사하는 데도 지자체의 보조금이 필요할 만큼 가격은 천정부지로 치솟았고, 3040세대의 실질 구매력은 바닥에 이르렀다는 명백한 증거다. 우리는 지금 그들이 스스로의 보금자리를 마련하는 것을 돕는 것이 아니라, 건설사의 재고를 털어주기 위해 세금을 쓰고 있는지도 모른다.
스스로를 대체하는 젠트리피케이션
우리는 이 현상을 ‘지역민의 성공적인 안착’으로 포장해서는 안 된다. 이것은 일종의 ‘자기 젠트리피케이션(Self-Gentrification)’이다. 외부 자본이나 이주민이 아니라, 바로 그 지역에 살던 원주민이 스스로 더 높은 비용을 지불하고서야 비로소 현대적인 주거 환경을 얻게 되는 기형적인 구조다. 결국 돈 있는 원주민은 신축으로, 그렇지 못한 원주민은 더 낡은 곳이나 외곽으로 밀려나며 같은 동네 안에서 보이지 않는 계급의 벽이 세워진다.
낙동강 조망권과 커튼월룩 외벽. 물론 좋다. 하지만 도시 전체의 활력이 꺼져가고, 사회 이동성의 사다리가 걷어차이는 현실 속에서 내 아파트 창밖 풍경이 아름답다고 위안을 얻을 수 있을까. 지금 우리가 목격하는 것은 건강한 주거 트렌드가 아니라, 성장을 멈춘 도시가 자신의 과거를 게걸스럽게 먹어치우며 연명하는 슬픈 자화상일 뿐이다.