정부가 친절하게 열어준 ‘탈출구’라는 선전 문구를 믿는 순진한 이들이 아직도 있는가. 이것은 탈출구가 아니라, 정교하게 설계된 덫의 입구다. “세금 혜택을 누릴 마지막 기회”라는 말은 “더 늦기 전에 우리의 의도대로 움직이라”는 협박의 세련된 동의어일 뿐이다.
이재명 정부가 ‘실거주 없는 1주택자’의 장기보유특별공제(장특공제)를 수술대에 올렸다. 명분은 ‘불로소득 환수’와 ‘조세 정의’라는 거창한 구호지만, 그 이면에는 서울 부동산 시장의 특정 플레이어들을 겨냥한 냉혹한 정책적 의도가 깔려있다. 지방에 살면서 서울에 집 한 채를 굴리는, 이른바 ‘원격 집주인’들에게 보내는 최후통첩이다. 보유만으로 양도차익의 최대 40%를 공제해주던 시대는 끝났으니, 7월 세제개편안이 공표되기 전에 알아서 처분하라는 것이다.
정부의 논리는 단순하고 강력하다. 당신이 살지도 않는 집에 대한 시세차익은 온전한 당신의 몫이 아니라는 것. 따라서 거주 기간에 비례하지 않는 세금 감면은 ‘특혜’라고 규정한다. 이 논리에 따라 ’10년 보유, 2년 거주’ 1주택자의 양도세는 현행 4억 6천만 원 수준에서 8억 원에 육박하는 수준으로 폭증한다. 세금이 두 배 가까이 늘어나는 이 시뮬레이션 결과는 단순한 숫자가 아니다. 이는 자산 가치의 상당 부분을 국가가 회수하겠다는 선언과 같다.
역사는 반복되는가, 진화하는가
우리는 과거 노무현 정부 시절, 종합부동산세를 필두로 한 강력한 보유세 압박 정책의 결과를 기억한다. 당시 정책이 시장의 모든 다주택자를 향한 ‘융단폭격’이었다면, 이번 장특공제 개편은 특정 타깃(비거주 1주택자)만을 정밀 타격하는 ‘스마트 폭탄’에 가깝다. 보유세를 통한 지속적인 압박 대신, 매도 시점에 발생하는 양도세를 무기 삼아 단 한 번의 거래로 정책 목표를 달성하겠다는 계산이다. 훨씬 더 교묘하고 효율적인 시장 개입 방식이다.
- 명확한 타겟 설정: 지방 거주 서울 1주택자. 실거주 전환이 물리적으로 어려운 이들이 핵심 목표다.
- 강력한 채찍: 거주 외 보유 기간 공제율 대폭 삭감. 미래의 세금 폭탄을 명시적으로 예고한다.
- 제한된 당근: 법 개정 전 한시적 매도 허용. ‘소급 적용은 없다’는 말로 퇴로를 열어주는 척하며, 사실상 매도를 종용한다.
정부는 이들이 보유세와 양도세의 이중 압박을 견디지 못하고 매물을 시장에 내놓을 것이라 확신하고 있다. 토지거래허가구역 내 세 낀 주택의 매매를 일시적으로 풀어준 것 역시, 이들을 7월 이전에 시장으로 끌어내기 위한 유인책에 불과하다. 지금 팔면 40%를 공제해주지만, 조금만 더 버티면 그 기회마저 사라진다.
이보다 더 명확한 시그널이 어디 있겠는가.
물론 단기적으로 서울의 주택 공급에 숨통이 트일 수 있다. 정부의 의도대로 일부 매물이 시장에 풀리며 가격 안정 효과를 가져올지도 모른다. 하지만 우리는 더 근본적인 질문을 던져야 한다. 국가가 특정 형태의 자산 보유를 ‘비정상’으로 규정하고, 세제를 통해 사실상 강제 매각을 유도하는 방식이 과연 정당한가. 이는 시장의 자율성을 침해하고 재산권에 대한 새로운 불확실성을 더하는 위험한 선례가 될 수 있다. 오늘 ‘비거주 1주택’이 타깃이 되었다면, 내일은 또 다른 형태의 자산이 그 자리를 대신하지 않으리란 보장이 없다. 정부가 열어준 ‘마지막 절세 기회’라는 문 뒤에는, 차가운 시장의 겨울이 기다리고 있을지도 모른다.